返回首页社会经济
韩国如何调控房价
来源：学习时报
发布时间：2010-06-23
2002年以来，韩国经济已经基本从1998年的金融危机中恢复，韩国社会积累了大量的财富，大批资金进入房地产市场，使韩国房地产市场出现过热势头。随着成交量上升，房价也急速攀升，2000年1月至2005年6月的5年半时间内，首尔江南一带的公寓，平均售价上涨了近3倍。在首尔偏远处买一套100平方米的公寓房需要5亿―6亿韩元（约合250万―300万人民币），市区和中心区则达到 10亿韩元以上。在首尔的黄金住宅区，一套 3居室住房标价20亿韩元以上，是韩国平均国民收入的100倍，而同期韩国国内生产总值仅每年增长4%至5%。
韩国建设交通部2005年报告称，“韩国国土总值达2300万亿韩元约合2.47万亿美元。”有韩国媒体做了一个换算，如果这个价格把韩国卖了，可以买6个加拿大，或者7个法国，虽然不能买下整个美国，但半个应该没什么问题。这份报告的计算依据暂且不论。要知道韩国国土总面积才9万多平方公里其中还有70%是山地，只相当于美国的1%；2005年韩国 GDP只及美国的6%，与美国都相距甚远。但是，根据房地产价格，韩国竟然“理论上”可以买下半个美国。
韩国政府是2005年8月出台的《不动产综合对策》对限制住房投机行为起到了一定的作用，具体的措施如下。
一是韩国政府在住房方面实施了一套严格的档案制度，对每个购房者的家底都了解得一清二楚。为了防止隐匿和以他人名义倒卖房地产，《不动产综合对策》规定：在进行土地交易时，必须向地方政府的国税厅和警察局等机关申报资金来源，说明购房资金来源。通过这种方式，使房产买卖透明化，杜绝逃税漏税和钻政策空子的行为。针对谁家有房，房主何人，面积多大，是否多住宅户等均有案可查。因此，韩国极少出现富人假冒低收入者享受优惠的事件。
二是采用逐步升级的办法，用重税打击投机。对于拥有两套以上住宅的家庭，房地产交易价格超过政府制定的各地房产基准价 10万美元时，转让所得税税率由以往的9%到36%提高到50%，高价高档住宅的转让所得税率则更高。这一政策让人在转让房地产时，不得不考虑政府公布的评估价格，不敢要价过高，从而可防止房地产价格过快上升。同时，炒家二次三次倒卖房地产的利润被大大降低，可从源头堵住投机倒卖房产的行为。从 2007年起，改为对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说，投机者卖掉一套住房，政府就拿走一半,使投机者无利可图。同时，调整房地产所有税(一种财产税)，2006年已把房地产所有税的起征点，由过去的9亿韩元下调到6亿韩元(约合6万美元)，税率为1%―3%，计划从2008年起，每年以提高5%的速度提高房地产所有税的税率，到提升到适当的税率为止。
三是为了遏制大型住房和高价高档住房的需求，特别是打击囤积房产的炒家，韩国每年都公布个人拥有的地产和房产评估价格，并据此分别征收地产税和房产税。新政策则加强了对房屋综合不动产税的征收，即拥有房地产越多的家庭，每年缴纳的不动产税也越多。由于综合不动产税每年都要定期缴纳，囤积房地产将给其拥有者带来沉重的经济负担，迫使他们量力而行，及早出手多余房产。
韩国推出《不动产综合对策》，从实现房地产市场透明化、遏制投机欲望和扩大供给三个方面，给房地产市场降温。这项政策在打击房地产投机方面收到了一定成效。但从根本上讲，韩国的这项措施忽视了房地产市场失衡的两大最主要原因——韩国区域间住房供需的不均衡和韩国民间投资渠道的匮乏，而是将控制手段集中在“堵”的一面，试图以税收抑制民间对住房的需求。此外，由于这两项政策没有很好地将房地产市场的投资行为和实际住房使用需求进行科学划分，打击面过大，韩国社会各界对这两项政策的评价可谓毁誉参半。韩国国民对于卢武铉的房地产新政普遍感到失望，导致卢武铉失去韩国中产阶级的支持。
2009年9月，李明博政府公布大规模减税计划，其中也涉及房地产税收，对卢武铉时期的房地产税收措施进行了“松绑”式调整。从房地产税收的调整来看，李明博政府基本取消了对只拥有一套住房的家庭的房地产转让税，并大幅减少保有税。李明博政府减税的对象是只拥有一套住房的家庭。据韩国媒体报道，这一措施将使18万户家庭受惠，受到好评。
但李明博政府对房地产税收的调整，在韩国国内仍然引起了争议。一方面，人们担心减少房地产税收会让前政府调控房价的努力大打折扣；另一方面，人们也担心房地产市场的不景气可能引发房地产泡沫破裂，造成金融危机，而政府的减税政策有助于消除房地产市场的不景气。
韩国建设交通部2005年报告称，“韩国国土总值达2300万亿韩元约合2.47万亿美元。”有韩国媒体做了一个换算，如果这个价格把韩国卖了，可以买6个加拿大，或者7个法国，虽然不能买下整个美国，但半个应该没什么问题。这份报告的计算依据暂且不论。要知道韩国国土总面积才9万多平方公里其中还有70%是山地，只相当于美国的1%；2005年韩国 GDP只及美国的6%，与美国都相距甚远。但是，根据房地产价格，韩国竟然“理论上”可以买下半个美国。
韩国政府是2005年8月出台的《不动产综合对策》对限制住房投机行为起到了一定的作用，具体的措施如下。
一是韩国政府在住房方面实施了一套严格的档案制度，对每个购房者的家底都了解得一清二楚。为了防止隐匿和以他人名义倒卖房地产，《不动产综合对策》规定：在进行土地交易时，必须向地方政府的国税厅和警察局等机关申报资金来源，说明购房资金来源。通过这种方式，使房产买卖透明化，杜绝逃税漏税和钻政策空子的行为。针对谁家有房，房主何人，面积多大，是否多住宅户等均有案可查。因此，韩国极少出现富人假冒低收入者享受优惠的事件。
二是采用逐步升级的办法，用重税打击投机。对于拥有两套以上住宅的家庭，房地产交易价格超过政府制定的各地房产基准价 10万美元时，转让所得税税率由以往的9%到36%提高到50%，高价高档住宅的转让所得税率则更高。这一政策让人在转让房地产时，不得不考虑政府公布的评估价格，不敢要价过高，从而可防止房地产价格过快上升。同时，炒家二次三次倒卖房地产的利润被大大降低，可从源头堵住投机倒卖房产的行为。从 2007年起，改为对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说，投机者卖掉一套住房，政府就拿走一半,使投机者无利可图。同时，调整房地产所有税(一种财产税)，2006年已把房地产所有税的起征点，由过去的9亿韩元下调到6亿韩元(约合6万美元)，税率为1%―3%，计划从2008年起，每年以提高5%的速度提高房地产所有税的税率，到提升到适当的税率为止。
三是为了遏制大型住房和高价高档住房的需求，特别是打击囤积房产的炒家，韩国每年都公布个人拥有的地产和房产评估价格，并据此分别征收地产税和房产税。新政策则加强了对房屋综合不动产税的征收，即拥有房地产越多的家庭，每年缴纳的不动产税也越多。由于综合不动产税每年都要定期缴纳，囤积房地产将给其拥有者带来沉重的经济负担，迫使他们量力而行，及早出手多余房产。
韩国推出《不动产综合对策》，从实现房地产市场透明化、遏制投机欲望和扩大供给三个方面，给房地产市场降温。这项政策在打击房地产投机方面收到了一定成效。但从根本上讲，韩国的这项措施忽视了房地产市场失衡的两大最主要原因——韩国区域间住房供需的不均衡和韩国民间投资渠道的匮乏，而是将控制手段集中在“堵”的一面，试图以税收抑制民间对住房的需求。此外，由于这两项政策没有很好地将房地产市场的投资行为和实际住房使用需求进行科学划分，打击面过大，韩国社会各界对这两项政策的评价可谓毁誉参半。韩国国民对于卢武铉的房地产新政普遍感到失望，导致卢武铉失去韩国中产阶级的支持。
2009年9月，李明博政府公布大规模减税计划，其中也涉及房地产税收，对卢武铉时期的房地产税收措施进行了“松绑”式调整。从房地产税收的调整来看，李明博政府基本取消了对只拥有一套住房的家庭的房地产转让税，并大幅减少保有税。李明博政府减税的对象是只拥有一套住房的家庭。据韩国媒体报道，这一措施将使18万户家庭受惠，受到好评。
但李明博政府对房地产税收的调整，在韩国国内仍然引起了争议。一方面，人们担心减少房地产税收会让前政府调控房价的努力大打折扣；另一方面，人们也担心房地产市场的不景气可能引发房地产泡沫破裂，造成金融危机，而政府的减税政策有助于消除房地产市场的不景气。